Elke woning in Vlaanderen moet aan een aantal minimale kwaliteitseisen voldoen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. We noemen dit de woningkwaliteitsnormen. Deze kwaliteits- en veiligheidsnormen liggen vast in de regelgeving.
Minimale woningkwaliteitsnormen
Een woning die niet aan de onderstaande minimale kwaliteitseisen voldoet, mag je niet verhuren.
- Structurele stabiliteit van het gebouw
Stabiliteit van dak, muren en vloeren. - Veiligheid
- Voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en voor het veilige gebruik van elektrische apparaten.
- Veilige gas- en verwarmingsinstallaties, zonder CO-gevaar.
- Veilige trappen.
- Voldoende rookmelders.
- Veilige toegang tot de woning.
- Gezondheid
- Geen vochtproblemen.
- Mogelijkheid tot voldoende en veilige verluchting en natuurlijke verlichting.
- Toevoer van drinkbaar water.
- Minimum aan comfort
- Minimale sanitaire voorzieningen: goed werkend toilet, badkamer met bad of douche, stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder.
- Kookgelegenheid (keuken) en drinkbaar water.
- Verplicht verwarmingstoestel in een leefruimte (open definitie) (enkel de aansluiting voorzien volstaat niet).
- Correcte afwerking van vloeren, wanden en plafonds.
- Goede staat van ramen en deuren.
- Vlotte toegang en respect voor de persoonlijke levenssfeer.
- Minimale isolatie
Dakisolatie en dubbele beglazing. - Grootte van de woning
De woning moet ook ruim genoeg zijn, zowel qua oppervlakte als qua plafondhoogte.
Conformiteitsonderzoek en technisch verslag
Om te weten of jouw woning voldoet aan de minimale eisen voor woningkwaliteit, is een onderzoek van jouw woning nodig.
Tijdens een controle ter plaatse beoordeelt een woningcontroleur de kwaliteit van jouw woning en ook de kwaliteit van het gebouw waarin jouw woning zich bevindt (vb. bij een appartement, studio of kamer). Dit onderzoek noemen we het conformiteitsonderzoek. De woningcontroleur controleert de woning op de kwaliteitseisen en doet dit aan de hand van het technisch verslag.
Het technisch verslag is een controlelijst die woningcontroleurs van de gemeente en van Wonen in Vlaanderen gebruiken bij het onderzoeken van jouw woning. Het bevat de minimale normen waaraan woningen in Vlaanderen moeten voldoen.
De gemeente doet in volgende gevallen een conformiteitsonderzoek:
- als een verhuurder een conformiteitsattest vraagt;
- als een bewoner signaleert dat zijn woning niet in orde is;
- op eigen initiatief.
Daarnaast voeren ook woningcontroleurs van Wonen in Vlaanderen conformiteitsonderzoeken uit:
- om de gemeente een advies te geven in de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid;
- bij een vraag voor een huursubsidie;
- bij een inhuurname door een woonmaatschappij;
- bij een beroep in de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid;
- als de verhuurder een tweede opinie vraagt voor de aflevering van een conformiteitsattest;
- in het kader van de strafrechtelijke handhaving door de Vlaamse Wooninspectie, de bijzondere inspectiedienst van Wonen in Vlaanderen.
Stappen bij problemen met woningkwaliteit
Als de woning die je huurt gebreken vertoont, kan je een aantal stappen ondernemen die we hieronder verder beschrijven.
Wat kan / moet je eerst zelf doen?
- Schrijf op wat niet in orde is.
Als jouw huurwoning volgens jou niet in orde is, maak dan eerst en vooral een lijstje waarin je de gebreken opsomt. Het overzicht van de woningkwaliteitsnormen vind je hier terug. Kijk dit lijstje na en schrijf op wat er volgens jou niet in orde is in jouw woning. Neem ook de kleinere gebreken op in jouw lijstje en maak foto’s van de gebreken. - Ga na wie de herstellingen moet doen.
Ga voor elk gebrek na wie het onderhoud of de herstelling moet uitvoeren: de verhuurder of jijzelf. Je moet hierbij rekening houden met de huurwetgeving en jouw huurcontract. Als je niet zeker weet wie de herstelling moet uitvoeren, kan je advies vragen aan de woondienst of het OCMW in jouw gemeente of aan de huurdersbond. Hou er wel rekening mee dat de huurdersbond een kleine bijdrage kan vragen voor haar advies. - Praat met de verhuurder.
Signaleer het probleem zo snel mogelijk aan de verhuurder.
Als je de herstelling zelf moet uitvoeren, laat de verhuurder dan schriftelijk weten (per e-mail of aangetekende brief) hoe en wanneer je dit wilt doen. Als de verhuurder de herstelling moet uitvoeren, breng hem dan schriftelijk op de hoogte van de problemen aan jouw woning en vraag hem om de nodige herstellingen te doen. Je kan hiervoor deze modelbrief gebruiken. Voeg zeker een kopie van de foto’s van de gebreken bij de brief aan de verhuurder. Als de verhuurder niet reageert, stuur hem dan een herinneringsbrief.
Spreek vervolgens met de verhuurder af op welke dag (of dagen) de herstellingen kunnen gebeuren. Zorg er voor dat de verhuurder de werken kan (laten) uitvoeren op de afgesproken dag (of dagen).
Wat als je het probleem niet zelf kunt oplossen?
Als je er niet samen met de verhuurder uit geraakt dan heb je volgende mogelijkheden:
- Je kan gebreken aan jouw woning melden bij de gemeente. De gemeente kan de woning laten onderzoeken door een woningcontroleur. Bij vaststelling van problemen kan ze de waarschuwingsprocedure of de administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid toepassen. Als de woningkwaliteitsproblemen niet snel opgelost geraken, kan dit leiden tot een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van de woning. Deze procedures zijn gratis.
- Je kan ook een verzoenings- of bemiddelingsprocedure starten via een lokale bemiddelaar of het vredegerecht als je bijvoorbeeld de huurovereenkomst wil beëindigen of een lagere huurprijs wil bekomen omwille van de problemen in de woning. Deze bemiddelingsprocedure is ook gratis. De vrederechter kan ook tussenkomen als er onenigheid is over wie de herstellingen aan de woning moet uitvoeren. Let wel je mag niet zomaar stoppen met het betalen van het huurgeld, want dan riskeer je een dagvaarding door de verhuurder.